Interventions PLUI conseil municipal du 15 Déc 2017

Interventions conseil municipal du 15 DECEMBRE 2017        

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Question 22  

Nous voudrions tout d’abord donner notre sentiment sur la démarche d’élaboration du dossier du PLUI.

Nous supposons que le travail qui a été mené par le Grand Chalon, a été un dialogue permanent avec les communes. Ce dialogue a du se faire pour à la fois harmoniser la réponse à apporter sur chaque territoire mais également pour tenir compte de l’existant (PLU) et des caractéristiques de chaque territoire.

Ce dialogue semble s’être malheureusement arrêté à une partie de la commune. Les élus que nous sommes, n’ont pas participé à cette démarche d’élaboration. C’est regrettable, nous semble-t-il.
Mais un choix clair a été fait par l’exécutif, du grand chalon et de notre commune, de gérer ce dossier en comité restreint.
C’est pourquoi nous allons apporter nos observations sur la copie qui nous ait présentée.Les documents qui nous apparaissent les plus importants sont l’évaluation environnementale et la justification des choix.
Ils présentent les objectifs fixés sur la durée du PLUi soit 12 ans (2018/2030).

Sur ces documents nous avons quelques remarques.
Ils fixent les objectifs en matière de logements (4000 nouveaux logements et 400 logements vacants remis sur le marché), 330 logements neufs par an permettant ainsi sur la communauté d’agglomérations d’afficher une démarche de développement maitrisé pour le périmètre défini,.
Le Grand Chalon définit des pôles en quatre catégories (principal, d’appui, de proximité et les villages). Notre commune se situant dans le pôle d’appui.
Chaque pôle aura un rôle dans l’objectif fixé de 4000 nouveaux logements (page 33) et celui du pôle d’appui sera de 1099 logements sur les 4 communes cités selon la répartition géographique de la consommation foncière au sein des zones à urbaniser.
On se dit que chaque commune du pôle d’appui aura une répartition équitable de logements neufs soit 1099/4 soit 275 logements.

Réponse apportée : Les 1099 logements neufs à construire, sont le total cumulé des besoins en logements neufs des 4 communes pôles d’appui que sont Châtenoy-le-Royal, Givry, Saint-Marcel et Saint-Rémy. Chaque commune a un objectif qui lui est propre et qui tient compte du nombre d’habitants actuel, de la taille des ménages, etc. (cf. tableau p 41 du programme d’actions habitat, pièce 7 – 15 du PLUi). Cela ne peut pas être une simple division par 4 puisque les besoins sont adaptés au contexte de chaque commune pour permettre a minima le renouvellement de la population.

Et que cette règle pourrait s’appliquer aux autres pôles également.
Mais lorsqu’on lit la justification des choix (page 92/93) sur les programmes d’actions Habitat et Déplacements, la question de la production de logements sociaux sur la commune nous éclaire. « La commune a validé la production de 20% de logements sociaux sur la prochaine période du PLUi soit 63 logements. »

Réponse apportée : Ces 63 logements comprennent 38 logements neufs, 10 logements vacants remis sur le marché et 15 logements issus du conventionnement du parc privé (transformation de logements existants).

Ceci nous indique que la commune est autorisée à construire 315 logements sur 12 ans. Les trois autres communes que sont Givry, Saint Marcel et Saint Rémy devront en construire moins que 275.

Réponse apportée : Il convient de se référer au Programme d’actions habitat, pièces 7-15 et de voir les pages 41 à 43, qui détaillent les objectifs notamment pour ces 4 communes.

Si on est positif on dit que chaque commune a un objectif de nouveaux logements, si on est négatif chaque commune sera limitée dans le nombre de logements neufs.
Pourtant cette volonté de limiter la construction de logements sur chaque commune avait été annulée lors de l’arrivée de la nouvelle majorité aux affaires. Cette mesure critiquée par les maires, instaurée sous la mandature de Christophe Sirugue revient donc au gout du jour. La politique est toujours un éternel recommencement.

Réponse apportée :En préalable, le PLUi ne valant pas PLH, les objectifs détaillés des besoins en logements seront discutés à nouveau dans le cadre de l’élaboration du futur PLH qui a été prescrit lors du dernier Conseil Communautaire. L’estimation des besoins faite dans le cadre du PLUi avait surtout pour objet de calibrer les zones à ouvrir à l’urbanisation.
Néanmoins, les explications suivantes peuvent être apportées sur la définition des besoins.
Les besoins en logements validés par l’Etat, estimés à 4400 logements, sont issus d’une méthode de calcul prenant en compte les projections démographiques de l’INSEE, le taux de renouvellement du parc de logements et une hypothèse de la baisse de la vacance grâce à la mise en place de dispositifs d’accompagnement à la réhabilitation des logements vacants.
Sur cette estimation des besoins, l’Etat demande à ce qu’une déclinaison soit faite au niveau des communes pour Chalon-sur-Saône, les communes périphériques et les communes soumises à la loi SRU, et au niveau des secteurs pour les autres communes.
Une répartition a donc été proposée suivant une méthode de calcul appliquée (cf pp 37 à 41 du programme d’actions habitat, pièce 7 – 15 du PLUi) pour chaque commune et ensuite discutée pour tenir compte des attentes de chacun et des réalités locales.
Ainsi, au regard des dernières constructions de logements sociaux, la commune doit faire face à une augmentation de ménages en situation de fragilité qui demandent une mobilisation plus importante des agents du CCAS. L’objectif de 20% de logements sociaux s’est voulu réaliste. Il est souhaité de développer de manière raisonnable le parc social afin d’observer le fonctionnement des derniers programmes et prendre en charge les habitants qui ont déjà manifesté des besoins importants.
Concernant les besoins en logements, ceux-ci ont été revus à la hausse par rapport au précédent PLH qui présentait un objectif de 90 logements pour Châtenoy-le-Royal, soit une moyenne de 15 logements par an. Les objectifs envisagés dans le POA portent sur une moyenne annuelle de 26/27 logements. A titre d’information, 106 logements ont été construits en 6 ans, sur la période 2010-2015 étudiée pour le POA, soit une moyenne de 17/18 logements par an.
Enfin, les objectifs estimés à 4400 logements pour le Grand Chalon ou à 314 logements pour la commune de Châtenoy-le-Royal correspondent aux besoins identifiés, et ne constituent pas un plafond du nombre de constructions autorisées. Il n’y aura pas de refus de construction de logements même au-delà de ce chiffre.
Dans le cadre des bilans annuels, et plus particulièrement du bilan triennal, ces objectifs pourront être revus en fonction de l’évolution de la situation du territoire.

Ensuite nous voudrions savoir si dans cet objectif de 315 logements en 12 ans, le lotissement du lavoir est exclu ou intégré
 

Réponse apportée : Les besoins sont estimés sur la période 2018-2030. Les logements construits avant cette période entre dans le cadre du PLH actuel, les programmes construits après cette période seront intégrés dans ces objectifs. Aucun PC n’a, à ce jour, été accordé sur le lotissement du Lavoir.
Toutefois, afin d’intégrer les nouvelles 14 communes, le Grand Chalon a validé lors de son dernier Conseil Communautaire, la prescription pour l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat qui couvre l’ensemble de son territoire. De nouveaux échanges auront lieu, et la définition des objectifs sera réajustée pour la période que couvrira le nouveau PLH.

Ensuite des remarques sur le zonage où il nous semble que des anomalies sont présentes.
1) On indique dans le document de justification des choix que des zones STECAL sont présentes dont deux sur notre conmune.
Château Mouton qui sera délimité en zone Nh2 non mentionnée sur la carte. Une parcelle rue de la Corvée qui doit être délimitée en zone Ah1 pour le caractère temporaire de l’habitation.
Réponse apportée : Effectivement délimitée mais l’étiquette Nh2 n’est pas visible. Il manque également une zone Ah1 au nord de la commune. Il s’agit d’erreurs matérielles.
2) Ensuite nous voudrions vous questionner sur le statut de l’autoroute A6 qui traverse notre commune.
Dans le PLU actuel, le zonage de l’autoroute la classe tout le long de sa traversée en zone UL, zone d’intérêt collectif. Or sur le prochain zonage, elle prend la couleur de la zone traversée, zone A, N, UP ou UX.
Nous aurions tendance à la rebaptiser l’autoroute caméléon, tant sa variation de couleurs est exemplaire.
N’y aurait-il pas fallu la classer en zone UEs.

Réponse apportée : Cela ne se pratique plus de créer un zonage spécifique pour une infrastructure et ne présente pas d’intérêt.

3) Nous voudrions maintenant aborder la question du classement de certains fonds de parcelles en Nj, zone naturelle de jardins.
Une sur Vessey ne nous choque pas dans la mesure où actuellement ses parcelles sont du terrain agricole mais trois zones au Tillet nous interrogent.
Ces zones ont été créées de toute pièce sur des parcelles de terrains qui actuellement sont construits et identifiées en zone constructibles U.

Ces choix nous semblent contestables pour plusieurs raisons :
La première est que les caractéristiques définies dans la justification des choix retenus ne correspondent pas aux préconisations du PADD qui prévoit au point 3.2 de « mettre en oeuvre un développement urbain maitrisé et cohérent », et prévoit de développer l’offre d’espaces verts et de nature en ville, notamment l’offre de jardins.

Il précise au point 3.3 « préserver et mettre en valeur la biodiversité et la qualité des paysages, notamment en maintenant des respirations vertes dans le tissu bâti et d’améliorer les transitions ville – campagne pour améliorer l’intégration paysagère des constructions.
Aussi sont classés en zone Nj en raison de la qualité des paysages et de leur intérêt esthétique et/ou de leur caractère d’espaces naturels, certains fonds de jardins, aménagés … car créant une transition douce entre les bourgs ou les hameaux et les paysages agricoles (p32).
La seconde est leur situation enclavée pour deux d’entre eux qui m’amène pas de plus-value esthétique à la commune ;
Enfin cette décision s’est prise sans concertation avec les propriétaires concernés, qui se voient contraints dans leur projet potentiel d’extension.

Réponse apportée :Les extensions sur une même unité foncière ou la création d’annexes à une habitation existante sont possibles en zone N. Ce zonage préserve le caractère paysager et jardiné de ces secteurs d’habitation en empêchant la division de parcelle et une densification importante du secteur.

4) La question de l’habitat isolé en zone A ou N
Actuellement l’habitat isolé est caractérisé dans notre PLU en zone NH permettant de définir un règlement spécifique. Cette réglementation n’étant plus de mise, le PLUi le positionne en zone A ou N. il adopte donc le règlement de ces zones qui dit que l’extension de l’habitat existant est possible.
La zone Nh limitait la surface du terrain où des opérations de construction étaient possibles. Aujourd’hui toute la parcelle est concernée, or dans ces zones les parcelles sont plutôt conséquentes.
Pour nous cette possibilité d’extension même si elle est limitée (50% par exemple de l’existant) peut poser problème car aucune limite au nombre d’extension n’est fixée.
Par des opérations renouvelées d’extension, une habitation en habitat isolé peut être consommatrice d’espaces fonciers dans les zones qui veulent être économisées.

Réponse apportée : L’extension est limitée puisque le règlement de la zone A ou N le prévoit (article A7) :
Les extensions des constructions d’habitation existantes sont limitées à 50% de l’emprise au
sol initiale de la construction d’habitation, dans la limite de 100 m² d’emprise au sol créée.
Le cumul de l’emprise au sol des constructions annexes à l’habitation (à l’exclusion des
piscines) est limité à 50 m².

5) Nous avons également remarqué que de nouvelles parcelles devenaient constructibles (zone UP) mais que sur une partie, l’autre restant en zone A. quelle réglementation va s’appliquer lorsque la construction autorisée sera faite en limite de propriété en zone A lorsqu’une extension sera formulée par le propriétaire ?
Réponse apportée : La construction neuve ne pourra s’implanter qu’en zone UP. Toutefois, des extensions et des annexes à une habitation existante seront possibles en zone A.
6) Des zones Nl sont présentes sur notre commune, la place de Cruzille ou à côté de l’Arc en Ciel, par contre l’aire de jeux rue des droits de l’homme ou la place rue de la liberté sont en zone UP. Pourquoi ne pas avoir préservés ces deux espaces ?

Réponse apportée : Ce serait possible si ces espaces ont le caractère d’espace naturel ou d’espace vert, qui caractérisent la zone Nl et ont une dimension suffisante. Ces espaces demeurent du domaine public et sont donc actuellement protégés.
 

7) Concernant les zones AU existantes aujourd’hui dans notre PLU, nous sommes satisfaits de voir disparaitre un bon nombre pour les rendre à leur destination initiale.
8) Par contre nous sommes étonnés du choix de conserver la zone 1AU à proximité du cimetière et du complexe.
Nous pensons qu’il aurait été plus cohérent de garder la zone 1AU le long de la rue du Bourg afin d’éviter une dent creuse et de permettre la continuité dans l’habitat.
La présence de la ligne de HT est certes une contrainte mais le sera aussi pour les deux zones AU choisies.
A propos de la zone à proximité du cimetière, le choix de créer des habitations en dehors d’une proximité pavillonnaire, va augmenter la circulation routière avenue Brassens et engendrer des problématiques de sécurité aux abords du Collège.

Réponse apportée :Le projet devra intégré des précisions sur la circulation pour limiter les éventuelles zones de conflits.

Bien sûr nous ne manquerons pas de signaler les incidences négatives potentielles de l’OAP La Brulée avec l’augmentation des trajets en voiture en l’absence de transport collectif à proximité. C’est pourquoi il est impératif de rétablir la ligne régulière de bus à proximité puisqu’elle existait.
Ce rétablissement de lignes régulières sur le Tillet sera appuyé par le changement de la zone constructible AU sur la rue du Bourg.

Réponse apportée : Pour l’offre de transport existante, la zone « La brûlée » se trouve éloignée de près de 1 700m du point d’arrêt le plus proche, arrêt "Berlioz". Les services du Grand Chalon précisent qu’une option sera étudiée dans le cadre du renouvellement de la DSP pour une desserte de proximité du quartier Tillet, plus proche de cette zone à urbaniser.
Pour les transports scolaires, l’offre qui dessert l’avenue Lacaille d’Esse est acceptable (700m).

Enfin nous voudrions aborder la question des logements sociaux sur notre commune. Deux communes sur le périmètre du PLUi ne sont pas en règle avec la loi SRU, Chatenoy et Givry.
Il est noté les efforts de la commune sur les quatre dernières années avec la construction de 72 logements dont le programme de 42 dernièrement.
La commune s’engage dans un objectif de 63 logements sur 12 ans. Avec cet objectif quel sera le pourcentage de logements sociaux sur la commune ? En sachant que construire 20% de logements ne rattrapera notre déficit.

Réponse apportée : Il est difficile de répondre à l’instant, car l’élaboration du futur PLH entrainera un décalage sur la mise en oeuvre des objectifs. Il faut tenir compte de ce qui se construit en ce moment pour pouvoir faire une projection. On pourra étudier le sujet dans le cadre des études du PLH.
Quelle sera la conséquence financière cumulée sur les 12 ans pour notre commune en raison de ce non-respect ?
Réponse apportée : Des demandes d’exonération peuvent être faites sur la base du taux de pression de la demande. En 2017, le taux enregistré par le Grand Chalon permettait d’obtenir l’exonération. Un décret du 28 décembre 2017 a prévu d’exonérer la commune pour 2018 et 2019.

L’enquête publique qui sera ouvert au printemps permettra aux habitants de venir consulter le dossier. Le plan de zonage qui sera présenté sera-t-il le plan général ou centralité et hameaux ?
Si c’est seulement ce dernier, les habitants du quartier Vessey, Corcassey et une partie du Tillet n’auront pas les informations suffisantes pour consulter les modifications proposées.

Réponse apportée : L’ensemble du dossier de PLUi arrêté par le Conseil communautaire le 25 octobre 2017 est consultable sur le site internet du Grand Chalon : http://www.legrandchalon.fr/fr/vie-pratique/urbanisme/consultez-les-pieces-du-plui.html
C’est l’ensemble du dossier du projet de PLUi arrêté, dont l’ensemble des plans, qui sera soumis à enquête publique auquel seront joints les avis formulés par les communes et les partenaires.

Enfin, dans les différents documents nous ne retrouvons aucune indication sur les zones protégées autour des monuments classés. Pouvez-vous apporter des précisions sur cette question ?
Réponse apportée : Les périmètres de protection autour des monuments historiques sont une servitude d’utilité publique, annexée au PLUi. L’ABF a entamé l’établissement de périmètres délimités des abords de certains monuments historiques. Ces périmètres seront soumis à enquête publique conjointement au PLUi.
Enfin ne serait il pas souhaitable de profiter de ce projet de PLUi pour toiletter l’ensemble des parcelles en modifiant les constructions disparues et celles apparues ?

Réponse apportée : Le PLUi utilise le dernier cadastre disponible pour l’établissement des plans de zonage. Il s’agit d’un fonds de plan que le PLUi ne peut modifier. Seul la DGFIP intervient.
Lorsque la collectivité a connaissance de modifications, elle informe les services du cadastre.